Budoucnost obchodních center je v nabídce skladby nájemců i zážitků

Z právě zveřejněného Shopping Centre Indexu – každoročního hodnocení výkonnosti regionálních nákupních center od realitně-poradenské společnosti CBRE – vyplývá, že tuzemský maloobchod si v roce 2025 udržel stabilní výkonnost. Součástí indexu je i zákaznický průzkum, který sleduje, jak se proměňuje chování lidí při vyhledávání a hodnocení nákupních center.

„Data za loňský rok ukazují trh v dobré kondici: neobsazenost obchodních center klesla na historické minimum, průměrné tempo obratu se meziročně zrychlilo, návštěvnost se stabilizovala a nájmy rostly. Pod souhrnnými čísly se ale stále výrazněji rýsují rozdíly mezi jednotlivými sektory i typy center. O výsledku dnes rozhoduje také formát a skladba nájemců – nejen samotná lokalita. Centrum v menším městě s dobře sestaveným mixem může překonat nákupní centrum ve velkém městě, které za vývojem trhu zaostalo," komentuje Jana Prokopcová, vedoucí týmu průzkumu trhu v CBRE.

„Návštěvnost už není automatická a přímo odráží to, co nákupní centra skutečně nabízejí – proto se jí musí aktivně věnovat. Ta, která investovala do nájemního mixu a zákaznické zkušenosti, z loňského roku vytěžila víc. Zbytek stagnoval na původních číslech," popisuje Jana Prokopcová. V průměru návštěvnost regionálních nákupních center meziročně vzrostla o 1,2 %. Centra současně dosáhla výjimečně nízké míry neobsazenosti na úrovni 2,8 %, což je téměř o polovinu méně než evropský průměr (5,6 %) – a dlouhodobě dokládá strukturální pevnost českého trhu.

Největší část nákupních galerií stále zaujímá móda s cca 37% podílem. Přestože se celkový mix OC zdá relativně stabilní, uvnitř jednotlivých kategorií dochází k přeskupování nájemců. Největší expanzi vloni zaznamenaly specializované potraviny (+14 %), kam spadají vinotéky, delikatesy, pekárny, čajovny nebo prodejny bio a zdravé výživy, následované službami (+10 %) a domácími potřebami (+6 %). Specifickým fenoménem jsou obchody s chovatelskými potřebami – v ČR tvoří 2 % všech obchodů v nákupních centrech, přibližně pětinásobek oproti Německu. Dalším nastupujícím trendem jsou secondhandové obchody v kvalitnějším provedení, které do České republiky právě pronikají.

Obraty a nájmy: zrychlení s výhradami

Celkové obraty regionálních OC vloni v průměru meziročně vzrostly o 2,1 %, nájemné o 2,3 %. Obě hodnoty mírně zaostávají za inflací, což naznačuje přetrvávající tlak na skutečnou ziskovost nájemců i pronajímatelů. Nejsilnější výkonnost zaznamenala elektronika (+6,5 %), volný čas a zábava (+5,2 %) a sport (+3,5 %). Gastronomie jako celek vzrostla o 2,8 %, přičemž kavárny a zmrzlinárny si vedly nejlépe (+10,7 %), restaurace rostly o 5,5 % a rychlé občerstvení zpomalilo na 3,5 %. Segment módy se po propadu v roce 2024 oživil (+1,2 %), přičemž uvnitř segmentu probíhají strukturální změny: pánská móda obratově vzrostla o 15,5 %, móda pro mladé o 7,1 %, zatímco dámská móda poklesla. Největší propad zaznamenaly služby (−5,6 %) – expanze plochy o 10 % nebyla provázena odpovídajícím růstem tržeb. Pokles zaznamenalo i vybavení pro domácnosti a nábytek (−2,1 %).

Formát a skladba nájemců jako konkurenční výhoda

Data ukazují, že výkon jednotlivých formátů center se lišil. Nákupním galeriím s dominantním potravinářským nájemcem se dařilo nejlépe – obratově si polepšily o 3,4 %. Zážitkově orientovaná centra zaznamenala nárůst o 2,3 %. Lokality v centrech měst pak vykázaly zvýšení o pouhých 0,4 %. OC s dominantním potravinářským nájemcem nebo pestrou nabídkou gastronomie a služeb současně dosahovala vyšší návštěvnosti i delší doby zákazníků strávených na místě. „Centrum, které umí nabídnout důvod zůstat déle – kombinaci jídla, služeb, volného času a kvalitního prostředí – má výhodnější pozici. A nejde jen o přitažlivost pro zákazníka, ale také o vyjednávací sílu vůči nájemcům, kteří si dnes pečlivě vybírají, kam expandují,“ vysvětluje Jan Janáček z CBRE.

Prolínání online a offline prodeje

Podíl online tržeb na celkových tržbách nájemců se pohybuje mezi 17 a 20 % a meziročně roste o přibližně 1,5 %. Část tržeb OC tudíž odtéká do online kanálů. Kamenná prodejna totiž stále častěji funguje jako showroom – zákazník si zboží sice vyzkouší na místě, nicméně nakoupí na internetu. Skutečná hodnota, kterou obchod pro značku i centrum vytváří, se tak do vykazovaných tržeb nepromítne celá. „Obrat na metr čtvereční dnes nevypovídá o reálné situaci nájemce tak přesně jako dřív. Zákazník neřeší, přes jaký kanál nakupuje. Pokud chceme rozumět tomu, co se v centru skutečně děje, musíme sledovat výsledky v jednotlivých pobočkách a jejich roli v celém nákupním řetězci," říká Jan Janáček a dodává: „Prodejny se také čím dál častěji stávají klíčovou součástí logistické infrastruktury jako výdejní místa pro e-shopy. Lidé, kteří do centra přicházejí pouze vyzvednout online objednávku, sice mohou zdánlivě zkreslovat statistiky celkové návštěvnosti obchodního centra, pro zbytek nájemců však představují zásadní příležitost.“

Pohodlnost rozhoduje o návštěvě, zážitek o výběru centra

Průzkum na vzorku téměř 1200 zákazníků ukazuje, že zákaznické chování se nemění skokově, ale postupné změny jsou jasně patrné. Frekvence návštěv za poslední dva roky odráží polarizaci trhu: 51 % respondentů nemění návštěvnost, 30 % navštěvuje centra méně často, 10 % více a 8 % preferuje bližší alternativy. Ti, kdo omezili frekvenci, nejčastěji mezi důvody uvádějí úsporu času a dostupnost online nákupů či retailových parků. Typická návštěva trvá jednu až dvě hodiny. Roste ale podíl kratších, cílených návštěv v délce třicet minut až hodinu.

Nejdůležitějšími faktory při výběru centra jsou široká nabídka pod jednou střechou, dostupnost blízko domova či práce, parkování a rychlost nákupu. „Pohodlnost rozhoduje o tom, jestli zákazník vůbec přijde. To, které OC si nakonec zvolí, když má na výběr, určuje kvalita zážitku. V prostředí rostoucí konkurence retailových parků a online nakupování je právě tento faktor rozhodující," přibližuje Jan Janáček a doplňuje: „Povědomí se nebuduje jednou kampaní. Centra, která ignorují sociální sítě a optimalizaci pro nástroje umělé inteligence, se stanou neviditelnými pro nejmladší a nejdynamičtější skupiny zákazníků generace Z ve věku od 18 do 25 let.“

ČR je na bronzovém místě v Evropské unii

Zatímco výstavba nových nákupních center stagnuje – zásadní nové projekty se očekávají až od roku 2027 v Praze, Brně a Pardubicích – retailové parky pokračují v dynamické expanzi. Pro rok 2026 se předpokládá dokončení přibližně 90 tisíc m² nových ploch.

Česká republika s hustotou 194 m² retailových parků na tisíc obyvatel zaujímá třetí místo v Evropské unii, když přibližně o 50 % převyšuje průměr. Retailové parky v tuzemsku tvoří 45 % celkového maloobchodního fondu a výrazně tak převyšují 35% průměr Evropské unie. Index kupní síly ČR přitom dosahuje 92 (EU = 100), tzn. že na každý metr čtvereční maloobchodní plochy připadá méně kupní síly než v evropském průměru. 

Pro obchodní centra tato kombinace znamená konec cenové konkurence v klasickém smyslu. Budoucnost je v odlišení – v nabídce skladby nájemců, zážitků, gastronomie a komunitních funkcí, které retailový park ze své podstaty nabídnout nemůže.